Ley de Copropiedad y Airbnb: ¿puede tu edificio prohibir la renta corta?

Es la pregunta que más se repite en los grupos de anfitriones: "¿mi edificio me puede prohibir el Airbnb?". Y las respuestas que circulan van de un extremo al otro: "la ley lo prohíbe", "la ley lo permite y nadie te puede decir nada", "basta con que el comité lo decida".

Ninguna de las tres es correcta. Esta guía revisa lo que dicen la Ley 21.442 de Copropiedad Inmobiliaria y su reglamento, qué espacio le dejan a cada edificio y qué puedes hacer tú —como anfitrión o como administradora— para que la renta corta no termine en una votación en tu contra.

Nota: este artículo es informativo y no constituye asesoría legal. Cada reglamento de copropiedad es distinto y los tribunales han resuelto casos concretos en distintos sentidos. Si estás frente a una multa o una modificación del reglamento, consulta con un abogado.

Lo que dice la ley: el artículo 8 letra j)

La Ley 21.442, publicada en el Diario Oficial el 13 de abril de 2022, reemplazó a la antigua Ley 19.537. Su artículo 8 enumera lo que debe regular el reglamento de copropiedad de cada condominio, y la letra j) se refiere directamente a la renta corta. El reglamento debe:

"Resguardar, mediante las respectivas normas de convivencia y sanciones por incumplimiento, que el uso de unidades habitacionales como alojamiento temporal, hospedaje turístico, apart-hotel u otros análogos, no produzca molestias que afecten la calidad de vida de los habitantes permanentes del condominio ni afectación en el uso de los bienes y servicios comunes por parte de éstos."

Fíjate en lo que dice y en lo que no dice. La ley no prohíbe el arriendo por días. Tampoco lo autoriza expresamente en todos los casos. Lo que hace es reconocer que existe y encargarle al reglamento de cada edificio que lo regule mediante normas de convivencia y sanciones, para proteger a los residentes permanentes.

La letra k) del mismo artículo agrega que el reglamento debe establecer las conductas que constituyen infracciones y las multas o sanciones aplicables.

Lo que agrega el reglamento: el artículo 10 del DS 7

El reglamento de la ley (Decreto Supremo N° 7 del MINVU, publicado el 9 de enero de 2025) desarrolla esa letra j) en su artículo 10. Los puntos clave:

• El reglamento de copropiedad podrá establecer normas de convivencia para resguardar que el alojamiento temporal no afecte la calidad de vida de los ocupantes permanentes.
• Esas normas pueden incluir límites y restricciones al uso de bienes y servicios comunes —piscina, gimnasio y similares— por parte de los ocupantes transitorios. El decreto da tres ejemplos, sin que la lista sea taxativa:
  1. Un límite al número de usuarios simultáneos.
  2. Horarios de uso.
  3. Preferencia de los ocupantes permanentes por sobre los transitorios.
• En ningún caso esas normas pueden implicar discriminación arbitraria contra los ocupantes transitorios.
• El reglamento puede fijar sanciones por incumplimiento, y su aplicación le corresponde al comité de administración.
• Esas restricciones no se aplican a visitas, trabajadores ni a otras personas cuya situación no sea análoga al alojamiento temporal.

Y un detalle técnico que importa: para estos efectos, solo cuentan como ocupantes permanentes los que figuran como tales en el Registro de Copropietarios. El artículo 6 del mismo reglamento define ocupante permanente como quien reside al menos 30 días corridos en la unidad.

Entonces, ¿se puede prohibir?

La respuesta honesta es: depende de lo que diga el reglamento de copropiedad de tu edificio, y no hay una respuesta única aplicable a todos los casos.

Lo que sí se puede afirmar con el texto de la ley y del reglamento en la mano:

• Regular y restringir sí. Horarios de piscina, cupos en el quincho, preferencia de residentes, registro de ingreso, multas por ruidos o mal uso de espacios comunes: todo eso cabe directamente en el artículo 8 j) y en el artículo 10 del reglamento.
• Discriminar arbitrariamente no. La ley y el reglamento lo dicen en términos expresos. Y el artículo 17 de la ley, al regular las normas que puede dictar el comité de administración, prohíbe que impliquen discriminación arbitraria respecto de cualquier ocupante, "sean éstos permanentes o transitorios".
• Prohibir por completo es la zona gris. Hay reglamentos de copropiedad que contienen prohibiciones expresas de usar las unidades como apart-hotel u hospedaje, y hay abogados que sostienen que una prohibición total excede lo que permite la ley. Los tribunales han resuelto casos concretos en ambos sentidos, normalmente mirando qué decía exactamente el reglamento de ese edificio y si la prohibición estaba o no expresamente establecida.

En la práctica, lo que define tu situación es el texto del reglamento de tu edificio. Pide una copia a la administración (debe estar inscrito en el Conservador de Bienes Raíces) y léelo buscando palabras como "hospedaje", "apart-hotel", "arriendo temporal", "uso habitacional" o "destino".

El comité no puede cambiar el reglamento solo

Un error frecuente, de ambos lados: creer que el comité de administración puede "prohibir el Airbnb" con un acuerdo propio, o que un correo del administrador basta para cambiar las reglas.

La ley distingue dos cosas:

1. Normas de uso y administración que puede dictar el comité (artículo 17), siempre dentro de lo que permite el reglamento de copropiedad y sin discriminación arbitraria. Por ejemplo, horarios del gimnasio o el procedimiento de registro en conserjería.
2. Modificación del reglamento de copropiedad, que según el artículo 14 de la ley solo puede tratarse en sesión extraordinaria de la asamblea de copropietarios.

Y el quórum no es menor. Según el cuadro del artículo 15:

Tipo de modificación	Quórum de constitución	Quórum de acuerdo
Modificación del reglamento en general	Copropietarios que representen la mayoría absoluta de los derechos del condominio	Mayoría absoluta de los derechos
Modificación del reglamento en materias de reconstrucción/demolición o cambio de destino de las unidades	Al menos el 66% de los derechos	Mayoría reforzada equivalente al 66% de los derechos

Además, toda modificación debe reducirse a escritura pública e inscribirse en el Registro de Hipotecas y Gravámenes del Conservador de Bienes Raíces (artículo 8, inciso final).

Qué quórum exacto corresponde a una norma sobre renta corta en tu edificio depende de cómo esté redactada —no es lo mismo regular el uso de la piscina que tocar el destino de las unidades—, y es una de las preguntas que conviene llevarle a un abogado si el tema llega a votación.

¿Ya venció el plazo para adecuar los reglamentos?

La Ley 21.442 dispuso que las comunidades acogidas a la ley anterior debían ajustar sus reglamentos de copropiedad en el plazo de un año (artículo 100). El reglamento de la ley, por su parte, encarga al comité de administración revisar el reglamento vigente y proponer a la asamblea los ajustes necesarios. Muchos edificios todavía están en ese proceso, y es justamente ahí donde aparecen las propuestas de restringir o prohibir el arriendo por días.

Si en tu edificio se está discutiendo una actualización del reglamento, ese es el momento de participar, no después.

Cómo evitar que la renta corta llegue a votación

Casi ninguna asamblea vota una prohibición porque sí. Llega a eso después de meses de roces: huéspedes que no se anuncian, gente desconocida en el ascensor, ruido un sábado en la noche, la piscina llena de visitas. La mejor defensa del arriendo por días es que no genere esos problemas y que el comité lo pueda ver.

1. Registra a cada huésped antes de que llegue

El reclamo número uno de los residentes es "no sabemos quién entra". Si cada huésped queda registrado con nombre, documento, fechas, acompañantes y patente, y la conserjería recibe el aviso antes de la llegada, ese reclamo desaparece. Cómo hacerlo sin que te tome tiempo: Check-in automático en Airbnb para edificios y condominios.

2. Cumple las normas de convivencia antes de que te las exijan

Incluye las reglas del edificio en tu anuncio y en el mensaje de bienvenida: horarios de piscina, uso de quinchos, ruidos, basura, estacionamiento de visitas. Un huésped que conoce las reglas de antemano rara vez las rompe.

3. Llega a la asamblea con datos, no con excusas

"Mis huéspedes no molestan" no convence a nadie. Algo como "en los últimos seis meses tuve [N] ingresos, todos registrados en conserjería antes de llegar, y cero reclamos en el libro de novedades" sí. Si cada ingreso queda registrado, tienes ese dato.

4. Propón tú las reglas

Un anfitrión que llega al comité con una propuesta concreta —registro previo obligatorio, aviso a conserjería, máximo de ocupantes por unidad, horario de uso de áreas comunes— cambia la conversación. Pasa de "¿prohibimos o no?" a "¿cómo lo regulamos?", que es exactamente lo que pide el artículo 8 j).

Para eso preparamos una carta modelo para presentar el registro de huéspedes al comité, lista para adaptar a tu edificio.

5. Separa los temas

Muchas veces la molestia real no es la renta corta, es el ruido de un departamento puntual o la basura en el piso 8. Si ese departamento es el tuyo, resuélvelo. Si no, ayuda a que el comité aplique la sanción a quien corresponde en vez de a todos los anfitriones.

Si ya te llegó una multa

• Pide la norma exacta del reglamento de copropiedad en que se basa la multa. La ley exige que las infracciones y sanciones estén establecidas en el reglamento (artículo 8 letra k).
• Revisa si la norma está vigente: si es una modificación reciente, debe constar en escritura pública e inscribirse en el Conservador.
• Documenta tu operación: registro de ingresos, mensajes a huéspedes con las reglas del edificio, respuestas a reclamos.
• Consulta con un abogado antes de pagar o de impugnar. Los plazos y vías de reclamo dependen del caso.

Preguntas frecuentes

¿La Ley de Copropiedad prohíbe Airbnb? No. La Ley 21.442 no prohíbe el arriendo por días; le encarga al reglamento de copropiedad de cada edificio regularlo para que no afecte a los residentes permanentes.

¿El comité puede prohibir el arriendo corto por su cuenta? El comité puede dictar normas de uso y administración, pero la modificación del reglamento de copropiedad requiere una sesión extraordinaria de la asamblea con los quórum del artículo 15 de la ley.

¿Me pueden prohibir usar la piscina o el gimnasio? El reglamento de la ley permite establecer límites y restricciones al uso de bienes comunes por parte de los ocupantes transitorios —cupos, horarios, preferencia de residentes—, siempre que no constituyan discriminación arbitraria.

¿Mis huéspedes cuentan como ocupantes del Registro de Copropietarios? El reglamento exige distinguir entre ocupantes permanentes y transitorios. Quien reside menos de 30 días corridos, en general, es transitorio. Pregunta a la administración cómo quiere que informes a tus huéspedes.

¿Y la patente y el registro en Sernatur? Son temas distintos de la copropiedad, que dependen de la municipalidad y de Sernatur. Los tratamos en artículos aparte de esta serie.

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La forma más rápida de bajar la tensión con el edificio es que la conserjería sepa quién llega antes de que toque el timbre. Huespify te da un link de check-in permanente por departamento: el huésped deja sus datos, acompañantes y patente, y la conserjería recibe el aviso por correo, sin que reenvíes nada. Crea tu link gratis.

Antes de presentarlo al comité, revisa también qué datos pedirle a tus huéspedes y cómo guardarlos, y cómo automatizar el registro en conserjería.