Patente de hospedaje para Airbnb en Santiago, Providencia, Las Condes y Ñuñoa: guía por comuna

"¿Necesito patente para mi Airbnb?" es una de esas preguntas que nadie responde igual dos veces. El corredor dice que no, el contador dice que depende, el vecino dice que a él nunca se la pidieron y la municipalidad, si llamas, te pregunta cuántos departamentos tienes y si das servicios.

Esta guía ordena lo que sí está claro en la ley, lo que depende de cada municipalidad y cómo funciona el trámite en las cuatro comunas donde se concentra la renta corta en edificios de Santiago: Santiago Centro, Providencia, Las Condes y Ñuñoa.

Nota: este artículo es informativo y no constituye asesoría legal ni tributaria. Los criterios municipales cambian y se aplican caso a caso. Antes de iniciar el trámite, confirma los requisitos con el Departamento de Patentes o Rentas de tu municipalidad, y la parte tributaria con tu contador.

Qué dice la ley: el DL 3.063 de Rentas Municipales

La patente municipal está regulada en el Decreto Ley N° 3.063 sobre Rentas Municipales. Su artículo 23 dispone que el ejercicio de toda profesión, oficio, industria, comercio, arte o cualquier otra actividad lucrativa secundaria o terciaria está sujeta a contribución de patente municipal.

La pregunta, entonces, no es "¿tengo un Airbnb?", sino "¿lo que hago es una actividad lucrativa de servicios?". Y ahí está la zona gris:

• Arrendar un departamento, a secas, se parece más a la renta de un bien raíz.
• Operar un departamento como alojamiento turístico —con aseo entre estadías, ropa de cama, recepción de huéspedes, varias unidades, publicación permanente en plataformas— se parece mucho más a un servicio de hospedaje, que es una actividad comercial.

Cuanto más te acercas a lo segundo, más probable es que la municipalidad considere que necesitas patente. Y si administras varias unidades a través de una empresa, la discusión prácticamente desaparece: la sociedad ejerce una actividad comercial y debe tener patente donde la ejerce.

Hay una segunda razón práctica para tener patente: el registro en Sernatur la exige. La Ley 20.423 (artículo 34) obliga a los prestadores de servicios de alojamiento turístico a inscribirse en el registro de Sernatur, y entre los documentos que pide Sernatur para alojamiento está la patente comercial —definitiva o provisoria, con giro acorde a la actividad— o un documento municipal que acredite la exención.

Cuánto cuesta: la fórmula es la misma en todas las comunas

El artículo 24 del DL 3.063 fija el valor anual de la patente entre el 2,5 y el 5 por mil del capital propio del contribuyente, con un mínimo de 1 UTM y un máximo de 8.000 UTM al año. Cada municipalidad fija su tasa dentro de ese rango.

Algunos datos concretos:

• Providencia informa una tasa del 5 por mil (capital × 0,005), con el mínimo de 1 UTM y máximo de 8.000 UTM, pagadera en dos cuotas semestrales con vencimiento el 31 de julio y el 31 de enero.
• Las Condes informa una tasa del 5 por mil anual sobre el capital propio declarado al SII, pagadera el último día hábil de enero y de julio.
• Ñuñoa informa que el valor depende del capital propio declarado al SII, dentro de los mínimos y máximos legales, y que en general se paga semestralmente en julio y enero.
• Santiago: confirma la tasa vigente directamente con la municipalidad.

El mismo artículo 24 establece que los contribuyentes que no están obligados a llevar balance pagan una patente igual a 1 UTM por doce meses. A eso se suman los derechos de aseo y otros cobros municipales que correspondan.

Los tres puntos donde se traba el trámite en un edificio

El cálculo es lo fácil. Lo difícil, cuando el alojamiento está en un departamento, es cumplir los permisos previos. El artículo 26 del DL 3.063 obliga a la municipalidad a otorgar la patente una vez que el contribuyente acompaña todos los permisos requeridos: sanitarios, de emplazamiento según la zonificación del Plan Regulador y los que exijan leyes especiales.

1. Zonificación

Cada comuna tiene un Plan Regulador que define qué usos están permitidos en cada zona. Que en tu barrio se permita el uso residencial no significa automáticamente que se permita el hospedaje como actividad comercial. Antes de juntar papeles, averigua si tu dirección admite el uso que quieres declarar.

2. Destino de la unidad

Las municipalidades piden acreditar que el inmueble tiene recepción municipal y un destino compatible. Providencia, por ejemplo, pide el certificado de recepción definitiva o el decreto de cambio de destino acorde al giro, y un croquis del espacio si se trata de una vivienda (artículo 145 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones). Un departamento con destino habitacional puede tener aquí un obstáculo; la municipalidad te dirá qué alternativas aplican.

3. Autorización del comité de administración

Providencia incluye entre los permisos especiales posibles la autorización del comité de administración del edificio. Y para la patente de microempresa familiar (MEF), el propio DL 3.063 dice que si la vivienda es una unidad de un condominio, debe contar con la autorización del comité de administración.

Sobre la MEF, una advertencia importante: el DL 3.063 exige que la actividad se ejerza en la casa habitación familiar, es decir, donde vives. Si arriendas por días un departamento en el que no vives, la MEF normalmente no es la vía.

Conclusión práctica: la relación con el edificio también afecta tu patente. Si el comité te ve como "el problema del piso 12", conseguir esa autorización va a ser difícil. Más sobre eso en Ley de Copropiedad y Airbnb: ¿puede tu edificio prohibir la renta corta?.

Guía por comuna

Esta tabla resume lo que informa cada municipalidad en su sitio. Ninguna de las cuatro publica un procedimiento específico para "Airbnb" o arriendo temporal: el trámite es el de una patente comercial.

Comuna	Dónde se tramita	Lo que informa la municipalidad
Santiago	Portal Trámite de Patentes en serviciosweb.munistgo.cl	Trámite en línea; zonificación según Plan Regulador comunal; confirma tasa y requisitos con la municipalidad
Providencia	Portal de trámites en línea (tramites.providencia.cl), consultas a rentas.web@providencia.cl	Tasa 5 por mil; recepción definitiva o cambio de destino; croquis si es vivienda; permisos especiales como autorización del comité
Las Condes	Presencial en Av. Apoquindo 3400 (Catastro, DOM y Patentes)	Informe de uso de suelo previo; tasa 5 por mil; patente provisoria por 2 años; MEF según Ley 19.749
Ñuñoa	Prueba de prefactibilidad en nunoapatentes.cl y Oficina de Patentes	Patente provisoria de 24 meses que no se renueva sola; documentos según tipo de patente

Santiago

La Municipalidad de Santiago concentra sus trámites de patentes en un portal en línea y publica su Plan Regulador en munistgo.cl. Dado el volumen de edificios con renta corta en Santiago Centro, conviene partir revisando la zonificación de tu dirección y luego consultar en Rentas qué permisos piden para un giro de hospedaje en una unidad habitacional.

Providencia

Providencia permite iniciar la solicitud de patente comercial en línea. Entre los documentos que lista: identidad del contribuyente, iniciación de actividades ante el SII, acreditación de uso del inmueble (certificado de dominio o contrato de arriendo con firma ante notario), certificado de recepción definitiva o decreto de cambio de destino, resolución sanitaria si corresponde y permisos especiales como la autorización del comité de copropiedad.

Las Condes

Las Condes indica que el primer paso para una patente definitiva es solicitar un informe de uso de suelo en el Departamento de Catastro de la Dirección de Obras, y que necesitas el rol de avalúo de la propiedad y la iniciación de actividades. También ofrece patente provisoria, que autoriza a ejercer la actividad por dos años mientras completas requisitos.

Ñuñoa

Ñuñoa recomienda hacer primero una prueba de prefactibilidad en su portal de autodiagnóstico, para saber si la actividad es viable en esa dirección antes de presentar documentos. La patente provisoria dura 24 meses, no se renueva automáticamente y, si no se regulariza a tiempo, caduca y la actividad debe cesar.

Paso a paso general

1. Define cómo vas a operar: persona natural o empresa, cuántas unidades, qué servicios das. Eso determina el giro y, con tu contador, la parte tributaria.
2. Inicia actividades en el SII con un giro acorde. Todas las municipalidades lo piden.
3. Revisa la zonificación de cada dirección (informe de uso de suelo, certificado de informaciones previas o la herramienta de prefactibilidad de la comuna).
4. Reúne los documentos del inmueble: dominio o contrato de arriendo, recepción definitiva y lo que pida la Dirección de Obras.
5. Pide la autorización del comité si la municipalidad la exige, por escrito.
6. Solicita la patente (provisoria o definitiva, según el caso) y declara tu capital propio.
7. Con la patente en mano, inscríbete en Sernatur, que es obligatorio para alojamiento turístico.

Errores comunes

• Tramitar la patente en la comuna equivocada. La patente grava la actividad en el lugar donde se ejerce. Si tienes departamentos en dos comunas, conversa con cada municipalidad.
• Asumir que la MEF sirve para cualquier departamento. La ley la limita a la casa habitación familiar.
• Dejar vencer la patente provisoria. En Ñuñoa, por ejemplo, la municipalidad advierte que caduca si no se regulariza a tiempo.
• Pedir la autorización del comité después del conflicto. Si la necesitas, pídela cuando la relación está bien, con un sistema de registro de huéspedes funcionando.
• Confundir patente con permiso del edificio. La patente no te autoriza a contravenir el reglamento de copropiedad, y el reglamento no reemplaza a la patente.

Preguntas frecuentes

¿Una persona natural con un solo departamento necesita patente? Depende de si la municipalidad considera que ejerces una actividad comercial de hospedaje. No hay un criterio único publicado por estas comunas para el arriendo por días; pregunta en Rentas describiendo exactamente qué servicios das.

¿Cuánto pago si recién empiezo? Para actividades nuevas, el capital propio es el inicial que declaras. La patente es un porcentaje de ese capital (entre 2,5 y 5 por mil según la comuna), con un mínimo de 1 UTM anual.

¿Puedo tener una sola patente para varios departamentos? El DL 3.063 grava la actividad por local o establecimiento. Si tus unidades están en distintas direcciones o comunas, consulta a la municipalidad cómo lo trata.

¿La patente me protege si el edificio prohíbe el arriendo corto? No. La patente es un permiso municipal; las normas de convivencia del edificio se rigen por la Ley de Copropiedad y el reglamento de copropiedad.

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